在房产行业下行的周期下，中原建业(09982.HK)“逆势而上”，交出靓眼的首份上市年报。

3月16日，中原建业发布公告称，2021年实现营收13.01亿元(人民币，下同)，同比增长13%;实现归母净利润7.70亿元，同比增长13%。净利率59.2%，维持了优于行业平均水平的盈利能力。

长江商报记者注意到，没有贷款或融资的高额利息吞噬利润，是中原建业能够获得高利润率的原因之一。

财务方面，2021年，中原建业无任何重大借款，无任何重大负债及资本承担，无资产抵押事宜。现金流稳定充裕，截至2021年末，中原建业的现金及现金等价物由2020年末的3.85亿元增长至19.75亿元，同比增长412.99%。

年报显示，资本负债比率为借款总额除以权益总额，按此计算，中原建业资本负债比率为零。

此外，作为从河南走出去的区域龙头企业，中原建业深耕大本营的同时，大力拓展省外业务，2021年，省外项目收入占比较2020年增加137.3%。

中原建业表示，有信心在未来三年将省外业务的占比提升到20%以上。

逆势而上，提质增效净利润率近60%

中原建业于2021年5月31日正式在港交所挂牌上市，成为除绿城管理之外第二家在香港上市的中国房地产代建公司。

2021年，河南省先后遭受汛情及新冠肺炎疫情影响，加之整体房地产市场受到宏观政策收紧、行业调控等多重因素的影响，市场下行趋势明显。

在这种逆势情况下，河南富豪胡葆森实际控制的中原建业交出靓眼的首份上市年报。数据显示，2021年，中原建业实现营业收入13.01亿元，同比增加13%，净利润为7.7亿元，同比增加13%，净利润率为59.2%。

同时，公司业务规模持续扩大，年报显示，2021年，中原建业新签代建项目87个，同比增长8.8%，新增合约建筑面积1002.19万平方米，同比增长16.7%。其中，在管项目的合约销售金额402.75亿元，同比增长17.4%;合约销售建筑面积626.17万平方米，同比增长9.8%。

截至2021年12月31日，中原建业在管项目261个，在管项目建筑总面积约3097.44万平方米。

财务方面，2021年，中原建业无任何重大借款，无任何重大负债及资本承担，无资产抵押事宜。现金流稳定充裕，截至2021年末，中原建业的现金及现金等价物由2020年末的3.85亿元增长至19.75亿元，同比增长412.99%。

没有贷款或融资的高额利息吞噬利润，也是中原建业能够获得高利润率的原因之一。如果刨去去年的上市费用，中原建业的核心利润率将超过60%。

不过，虽然业绩上涨，但中原建业股价一再探底，自2021年6月3日股价创新高2.864港元/股以来，今年3月15日一度创下0.80港元/股新低，总市值一度“缩水”。截至3月17日收盘，股价为1.100港元，总市值36.19亿港元。

公司管理层将股价下跌归结为外资资金流出，中概股集体下跌，以及受到行业政策及房企信用风险影响。

对此，中原建业提表示，未来要做好基本面、保证分红，同时进行股票回购及股权激励。

加速外拓，创新多元化代建合作模式

公开资料显示，中原建业是建业集团下属全资子公司，主要做房地产代建服务业务，即代表项目拥有人在整个物业开发过程中管理房地产开发项目，并采用轻资产模式运营，从而无须承担土地取得及项目开发费用。

“建业”品牌在河南地区精耕细作，建立起了绝对的优势地位及影响力，是河南地区新签总建筑面积、销售总建筑面积、合同销售规模最大的项目管理公司。

因此，中原建业的代建项目主要位于河南省。数据显示，2021年度，来自河南省的项目共计收入12.08亿元，占总收入的92.8%;除河南省外的项目收入为9342.1万元，占总收入的7.2%。

深耕大本营的同时，中原建业大力拓展省外市场业务。虽然河南省内项目占比仍较大，但省外项目占比较2020年已增加137.3%。

2021年，中原建业新签约省外项目11个，新增合约建筑面积130.27万平方米;已在119个市县开展业务，包括河南省内100个市县、省外19个市县。

管理层介绍，接下来，中原建业还将完成周边7省业务的全面覆盖，尽快设立省外城市公司，实现省外业务规模的快速提升。中原建业有信心在未来三年将省外业务占比提升到20%以上。

胡葆森认为，当下房地产行业进入管理红利阶段，代建市场反而越来越受开发商的重视，这个行业也面临着一些新的发展机遇。

中指研究院发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》给出指引，中国的代建市场规模将保持年均23.2%的高速增长。预计2021-2025年间，代建行业渗透率将从4.8%上升到12.5%。若参考欧美国家代建业务20%-30%的行业占比，以25%的中位数进行估算，中国代建行业渗透率还有约4.2倍的提升空间，发展前景广阔。

随着地产行业宏观调控政策的深入，代建市场的行业空间不断扩大，“投建分离”及“向轻资产模式转型”正在成为国内地产开发的重要转型方向。商业代建项目售价的稳步增长，再叠加越来越走向市场化的政府代建需求、资本代建需求的释放，代建行业的整体收入或将有机会往千亿规模的方向靠近。

为创新多元化代建合作模式，中原建业紧抓时代发展机遇，持续扩大自身能力圈，服务范围从商业代建进一步延伸至政府代建和资本代建。

2021年，中原建业新签约了6个政府代建项目，合约建筑面积为79万平方米;新签约了1个资本代建项目，合约建筑面积为20万平方米，形成了多元化的业务模式。(记者江楚雅)

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